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   (Atom-) Kraftwerke mindern Immobilienwert(Atom-) Kraftwerke mindern Immobilienwert(Atom-) Kraftwerke mindern Immobilienwert  [2011-08-02 10:21]
Preisabschläge für ein Einfamilienhaus zwischen 5% und 10%

Die Minderung des Verkehrswertes von benachbarten Wohnimmobilien untersucht eine von Professor Donato Scognamiglio von der Universität Bern betreute Masterarbeit. Geprüft wurde die Wertentwicklung von ca. 37.000 Einfamilienhäusern in Nachbarschaft zu Atomkraftwerken über 16 Jahre.

Die wissenschaftliche Arbeit analysiert die These, daß nukleare Kraftwerke den Wert von Wohnhäusern in der Nachbarschaft senken. Entgegen den Erkenntnissen der Literatur beeinflussen die untersuchten Kraftwerke das Preisniveau von Immobilien erheblich und speziell in Regionen mit leistungsstarken Anlagen wirkt sich der Effekt schwerwiegend aus. Je nach Modell betragen die Preisabschläge für ein Einfamilienhaus in unmittelbarer Nähe zu einem Kraftwerk zwischen 5% und 10% im Vergleich zu einem identischen Objekt mit einer Entfernung von 15 km bis 20 km.

Die Studie dokumentiert eine Schweizer Besonderheit: Zwischen der Distanz zu einem Kernkraftwerk und den Immobilienpreisen besteht dort kein strikt linearer Zusammenhang. Das verwandte Modell mit den Intervallbereichen zeigt vielmehr auf, dass sich die größten Wertverluste nicht direkt neben der Anlage, sondern in einer Entfernung von zweieinhalb bis vier Kilometern finden. Denn Neubaugrundstücke im Nahbereich werden in der Schweiz durch indirekte Subventionen des Bundesstaates künstlich im Preis gesenkt.

Bei der Interpretation der Resultate ist wichtig zu betonen, dass die Aussagen auf einer „ceteris paribus“-Analyse beruhen. Die Erkenntnis einer 10%-Einbusse von Haus B im Vergleich zu Haus A bezieht sich somit nicht auf die effektiv bezahlten Preisunterschiede zwischen den Liegenschaften. Vielmehr wird die Frage geklärt, wieviel das Haus A an Wert verlieren würde, wenn es zum Standort von Haus B verschoben UND alle anderen Merkmale konstant gehalten würden.

Für die aktuellen Diskussionen über neue Kraftwerke verstehen die Autoren die Erkenntnisse der Studie dahin: Der Bau einer Anlage könnte direkt in den tatsächlich zu bezahlenden Liegenschaftspreisen sichtbar sein, wenn alle anderen Faktoren unverändert blieben. Wie aber andere Studien zeigen, ist eine Konstanthaltung dieser Faktoren in der Realität nicht gegeben. Denn das Preisniveau einer Region wird durch zahlreiche Lagemerkmale bestimmt, die ihrerseits mit der Existenz eines AKW korrelieren. Dazu zählt in der Schweiz auch die oben angesprochene Regelung, daß Gemeinden mit Nuklearanlagen von der Schweizer Bundesregierung mit Abgeltungszahlungen entschädigt werden und diese folglich bestrebt sind, ihre Standortattraktivität mit Steuersenkungen oder zusätzlichen Infrastrukturleistungen zu steigern. Diese Massnahmen haben zur Folge, dass der in der Studie erkennbare Preiseffekt, ausgehend vom assozierten Risiko einer Anlage, nachfrageseitig kompensiert wird.

Die Studie bilanziert, dass diejenigen Regionen real am stärksten unter dem Preiseinfluss eines Kernkraftwerkes zu leiden haben, welche unmittelbar ausserhalb der entschädigten Zone liegen. In diesen Gemeinden sind die Immobilien einem gewissen Wertverlust ausgesetzt, können aber nur bedingt von den wirtschaftlichen Vorteilen einer Anlage profitieren.

Von Rechtsanwalt Matthias Möller-Meinecke, Fachanwalt für Verwaltungsrecht


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